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墙体裂缝的种类及处理方法1
第一篇：墙体裂缝的种类及处理方法1
浅谈砌体裂缝性质的鉴别及处理方法
砌体裂缝在建筑施工行业中常遇到的一个质量通病，引起这的通病裂缝原因是多方面，既有设计上的原因，又有施工方面的因素。但一旦出现的砌体裂缝往往施工单位无从着手，设计单位拿到后感到措施贫乏，该维修的裂缝不修，不该修的裂缝作处理，修了裂、裂了修，反反复复，施工单位与设计方面常常引发争议。住户在准备做装璜时，认为房屋有质量问题，能理解的住户只要作维修，遇到不太理解的住户提出种种理由。至于什么样的裂缝需要处理呢？我们在这里借此一页与同行们探讨，关键在于裂缝的性质及其危害程度要有专业性鉴别。例如，砌体因抗压强度不足而产生竖向裂缝，是构件达不到临界状态的重要特性之一，必须及时采取措施加固或卸荷；而常见的温度裂缝，一般不会危及结构安全，通常都不必加固补强，只在其砌体表面维修即可。因此，鉴别裂缝的不同性质是十分重要的。
一、裂缝性质鉴别
砌体最常见的裂缝原因是温度变形和地基不均匀沉降，这二类裂缝统称为变形裂缝。荷载过大或截面过小导致受力裂缝虽然不多见，但其危害性往很严重。由于设计构造不当，材料或施工质量低劣造成的裂缝比较容易鉴别，但这种情况较少见。因此，本文重点阐述鉴别裂缝的方法和根据，下面主要经工程实践经验为基础，从裂缝位置、形态特征、开裂时间、发展变化、建筑特征、使用条件和建筑变形方面，以下介绍三类裂缝的鉴别方法，供参考：
二、砌体裂缝是否需要处理的界限
（一）标准规范的规定
1．国家标准《砌体结构设计规范》对砌体裂缝无明确的要求和规定，但有一节“防止墙体开裂的主要措施”，以往设计中虽在构造措施上作了规定，砌体裂缝依然屡见不鲜。
2．《工业厂房可靠性鉴定标准》中，对砌体裂缝是否需要处理的界限作了规定：
（1）受力裂缝：当砌体结构或构件已出现明显的受压、受弯、受剪等受力裂缝时，应采取措施处理。
（2）变形裂缝：当砌体结构或构件因温度、收缩、变形和地基不均匀沉降造成裂缝时，应处理和必须处理。
3．建设部标准《危险房屋鉴定标准》中有关砌体危险构件的规定：
（1）砌体裂缝长超过层高的1/
2、缝宽大于20mm的竖向裂缝，或产生缝长超过1/3的多条竖向裂缝。
（2）梁支座下的墙体产生明显的竖向裂缝或柱体产生多条水平面裂缝。
（3）门窗洞口或窗间墙产生明显的交叉裂缝、竖向裂缝或水平面裂缝。
（4）砌体柱身出现水平裂缝，或产生竖向贯通裂缝，其缝长超过柱高的1/2。
（二）砌体裂缝处理界限的建议
1．根据裂缝鉴别的依据，正确区别受力或变形两类不同性质的裂缝。
2．当确认为受力裂缝后，由原设计部门根据砌体的实际强度和尺寸进行验算，作出“应进行处理”或“必须处理”的结论。
对于明显的受力裂缝均认真分析，尤其是受压砌体的竖向裂缝，梁或梁垫下的斜向裂缝或竖向裂缝，柱身的水平裂缝。只有在取得足够的依据时，可不作处理。
3．当确认为变形裂缝时，应根据结构特征、环境条件、使用要求和可能造成的危害作适当的处理。对已经稳定的变形裂缝，一般不作结构性修补，而仅作恢复建筑功能的局部修补。对造成柱断裂或产生水平错位的裂缝，必须及时加固处理。
4．墙体出现明显的交叉裂缝时，必须认真分析处理。
三、裂缝处理原则
（一）基本原则
1．查清原因：从消除裂缝因素着手，防止再次开裂。如控制荷载，改善屋盖隔热性能等。如有人字形屋架或屋盖，采取加固措施，减少下弦伸长值,降低屋盖对墙或柱施加水平推力等。
2．鉴别裂缝性质：重点区别受力或变形两类性质不同的裂缝，尤应注意受力裂缝的严重性与迫切性，杜绝裂缝急剧扩展而导致倒塌事故的发生。
3．观测裂缝变化规律：对变形裂缝应作观测，寻找裂缝变化规律，或确定裂缝是否稳定，作为选择处理方案的依据。
4．明确处理目的：如对裂缝封闭、地基加固、结构补强、减少荷载等。
5．选定适当的处理时间：受力裂缝应及时处理，地基变形最好在裂缝稳定后处理；温度变形裂缝宜在裂缝最宽时处理。
（二）具体原则
如我们经常遇到的温度裂缝、沉降裂缝和荷载裂缝等，可按下列原则进行处理：
1．温度裂缝：一般不影响结构安全。经过一段时间观测，找到裂缝最宽的时间后，通常采用封闭保护或局部修复方法处理，有的还需要改变建筑热工构造。
2．沉降裂缝：绝大多数裂缝不会严重恶化而危急结构安全。难过沉降观测和裂缝变化状态，对那些沉降逐步减小的裂缝，待地基基本稳定后，作逐步修复或封闭堵塞处理；如地基变形长期不稳定，可能影响建筑物正常使用时，应先加固地基，再处理裂缝。
3．荷载裂缝：因承载能力或稳定性不足或危及结构物安全的裂缝，应及时采取卸荷或加固补强等方法处理，并应立即采取应急防护措施。
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填充墙体截面缝的预防与修补
填充墙体的界面裂缝，是一种常见的现象，新老建筑中都存在，尤其是用某些收缩较大的新型墙体材料，且未根据新型墙体材料的特性进行设计和施工的建筑中，界面裂缝较为多见。
l 界面裂缝及产生原因
常见于填充墙墙体与混凝土梁、柱等结构构件之间的结合处。当墙体材料为加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块等新型墙体材料，材料养护期、设计和施工未根据其特性，而处置不当时，在施工后一定时间内会产生一些裂缝。
裂缝的产生和材料的抗拉强度与材料内部的拉应力有关，当墙体的抗拉强度大于拉应力时，不会出现裂缝；当墙体抗拉强度小于拉应力时，产生裂缝，且裂缝必在拉应力大于抗拉强度处产生。
抗拉强度，变形在该处体现出现裂缝；当墙体与柱子的连接强度较小且墙体材料的抗拉强度较大时，变形出现在界面处，产生界面缝。
2 界面缝一般是安全的
填充墙是自承重墙，与整个建筑的结构安全无关。墙体与柱、梁等结构构件有拉接筋相连等构造措施，能经受一定量的侧向力、有一定的稳定性，因此界面缝的出现，一般不会对结构安全产生威胁，仅仅是影响美观。
3 界面缝的测试及观察结果
为了解决新型墙体材料作为填充墙时的界面缝问题，按目前常用的材料和常用的方法进行试验，其中部分试验为选具有代表性的墙体材料，砌成填充墙，测试界面处的变形情况和观察裂缝的生成情况。试验选用的墙体为：粉煤灰加气混凝土砌块、砂加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块、混凝土多孔砖。按现行规范，砌筑成高2.8～3m的填充墙，柱子的间距为3.3～3.4m，砌筑砂浆为M5.0砂浆，砂加气混凝土砌块采用专用粘结剂砌筑。砌筑完成28天后，做外饰面，共计有4种方法：(a)抹1：4：0.01(水泥：砂：AD4002稠化粉)砂浆；(b)抹l：3(砂泥：石膏)砂浆；(c)覆石膏板；(d)覆防火板。
为比较不同的处理方法对解决裂缝的效果，选择下列四种方法对填充墙体与混凝土柱的界面的对应部位作了四种不同的处理方法：(a)在对应界面位置的水泥砂浆中加钢丝网。(b)在对应界面位置的石膏砂浆中加玻纤网格布或钢丝网。(c)在对应界面位置的水泥砂浆表面采用AD4005弹性腻子作柔性连接。(d)在对应界面位置的覆纸面石膏板和DF防火板，界面缝与板的拼缝采取对缝和错缝二种方式。板缝采用弹性腻子、柔性腻子。 变形的测试：
在每条界面缝位置的两侧埋测试头子，间距5～7cm，长度方向共同4对，早期每隔一周测一次，中后期每隔二周测一次变形。
经一年半的测试和观察，发现一些有规律的现象，分析结果如下：
(1)界面缝的产生与材料本身的收缩值有关，并与施工时的状态和环境有关。砂加气墙体裂缝较小，多孔砖墙体裂缝较大：砂加气采用专用粘结剂砌筑，水份较小；多孔砖墙体采用砂浆砌筑，砌筑后第二天，墙面者昕艮潮湿，水分较多。
砂加气在温度湿度变化较小的一楼裂缝较小，在温度湿度变化较大的二楼裂缝较大。
(2)界面缝产生后，缝的大小随着温湿度的变化而变，阴雨天裂缝较小，晴好天裂缝较大，主要为热膨冷缩和湿胀干缩引起。
0.2mm时，采用刚性材料处理的位置都出现了裂缝。即在本试验中所用的几种刚性材料，抗变形的能力都小于0.2mm。不采用增强材料的刚性材料处理部位，产生一条连贯的裂缝；采用钢丝网或玻纤网格布增强的刚性处理部位，产生多条不连贯的小裂缝；主要原因为增强材料分散了变形引起的应力所致。
(4)采用柔性处理时，变形≥l mm时仍未见裂缝。柔性材料的相对变形较大，在该部位柔性材料的绝对变形能力大于缝的变形量。 4界面缝的预防
根据界面缝的特点，产生原因及试验得到的结论，对解决界面缝提出下列一些预防方法与措施：
(1)减少卜墙时墙体材料本身的收缩值。对加气混凝土砌块注意出釜适当的时间、存放时注意防止淋雨，使砌块在含水率较低时上墙；对混凝土砌块、混凝土多孔砖，注意材料的配比(有些厂家的制品不用石子做骨料，收缩值偏大)和一定的养护期。
(2)减少墙体的收缩，尤其是粉刷后的收缩尽可能少。砌筑前砌块浇水会增大收缩，故不应浇水；加气混凝土可采取=F作业法，用专用粘结剂砌筑；砌筑后间隔较长时间再做饰面；加气混凝土砌块可用批嵌方法做饰面，减少饰面后的收缩。
(3)减少墙体的绝对收缩值，释放墙体的应力。减少构造柱间距，控制墙的长度一般为2.5～3m；对收缩较大、抗拉强度较低的材料构造柱不设马牙槎。设马牙槎使构造柱对墙体的约束力加强，绝对收缩值增加不利于拉应力的释放，实际使用中采用马牙槎的墙体有在离构造柱一米左右处出现纵向收缩裂缝的现象。
(4)墙体材料与梁柱采用发泡聚氨酯连接。
(5)在对应界面接缝处的表面采用柔性连接。根据界面缝是安全裂缝，仅影响美观，可在表面进行处理。表面处理的方法和所用的材料，按界面处的变形情况而定，如果变形小于0.2mm，可采用水泥砂浆或石膏砂浆，并在砂浆中加入钢丝网片或玻纤网格布。钢丝网片或玻纤网格布的加固，虽对抑制墙体的变形没多大的作用，但可使墙体变形时在该部位产生的应力。在一定范围内得到分散，提高砂浆层的抗变形能力。当变形大于0.2mm时，应采用柔性连接，采用性能较好的弹性腻子和合适的施工方法可解决较大变形的界面缝。柔性连接的方法为：
(a)在对应混凝土与砌块接缝处的粉刷砂浆表面，留一个宽40～50ram，深3—5mm的斜槽；
(b)在中间部位涂隔离剂，宽20mm左右；
(c)分二次将斜槽填平，前一次填忱粥厚度，
干固后填第二次；
(d)弹性腻子干固后，批AD4008柔性腻子使表面光洁；
5界面缝的修补
已建成的房屋如产生界面缝可进行一些修补：裂缝的修补，关键不在于裂缝的大小而在于裂缝的变形，应根据变形情况选择修补材料和方法，曾见修补不当裂缝由一条变成两条和修补材料因裂缝变小而鼓出。如果裂缝稳定不变形，在裂缝上批嵌建筑腻子即可；如果裂缝变形小于0.2mm，可去掉原饰面层，在裂缝处抹水泥砂浆或石膏砂浆，并用钢丝网片或玻纤网络布加强。水泥砂浆中不宜用玻纤网格布。石膏砂浆中不宜用普通钢丝网片，以免砂浆对加强材料的腐蚀；加强材料应靠近砂浆的表面层，这样有较好的抗裂效果；如果裂缝变形较大，可在裂缝处的表面采用柔性处理，并估计裂缝变形的大小，根据弹性腻子的性能，采取适当的方法，控制弹性层在一定的相对变形范围内，保证有较好的美观效果和较长的使用寿命。墙体裂缝修补：
(1)清理裂缝两边，使产生宽30～50mm，深2～3mm的斜槽；
(2)裂缝变化较大时，斜槽深3～5mm，中间涂隔离剂，宽20mm左右；
(3)其他与柔性连接相同。
柔性处理方法，已在多个工程中应用，取得了较好效果。
6 结语
(1)一般主要由墙体收缩引起界面裂缝是安全的。
(2)新型墙体材料因本身收缩较大，抗拉强度较小，作填充墙时，较易产生界面缝。
(3)可采取一些措施来预防产生界面缝，已产生的界面缝可采用一定的方法进行修补。
(4)裂缝的处理，关键是变形，变形小于0.2mm时，可采用刚性材料处理，变形大于0.2mm时须用柔性处理
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框简结构的,裂缝是砖块与钢筋混凝土之间出现的,因为砖与混凝土吸水率和伸缩率不同造成的,应该是开槽2CM,先用弹性腻子填上,再用石膏批上,干贴一层牛皮纸,有是批一层石膏,湿贴一牛皮纸,再做含901胶的腻子,必要时要加钢丝网。
对于墙体上的施工洞的填充墙与墙体接口处的裂缝处理，应将裂缝两边的基层铲除约150毫米，用膨胀螺栓固定钢丝网，分层抹灰到原墙面基层厚度，干燥后再进行饰面层施工。
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浅析轻质砌块填充墙裂缝产生的原因及预防措施
轻质砌块作为一种新型墙材产品，以其容重轻、保温隔音好、施工方便等优点，被普遍采用，用作框架结构房屋的分隔和填充材料。轻质砌块主要包括轻集料砼小型空心砌块、蒸压加气砼砌块、粉煤灰砌块等。目前，在山西太原市建筑工程当中应用较多的是加气砼砌块，使用量占新型墙材使用量的85%以上。然而，轻质砌块在具体应用过程中由于种种原因，一些墙体抹灰后出现了不同部位、不同程度的裂缝。作为一名墙改工作者，笔者通过工作实践，对生产、设计和施工等多方面做过调查，想就轻质砌块填充墙体裂缝产生原因及预防措施进行一番探讨。 砌体裂缝的原因分析
1.砌块本身材性产生的问题。一是由于砌块本身的性能即它的收缩性引起的裂缝。轻质砌块收缩率比黏土砖大，在自然收缩过程中，随着含水量的降低，材料会产生较大的干缩变形，引起不同程度的裂缝；二是由于砌块单体体积大，灰缝面积小，砌体的抗拉、抗剪度低，仅为黏土砖的1/2，容易沿灰缝方向产生裂缝；三是填充墙自身收缩而产生裂缝，这主要是由于砂浆具有流动性，在重力作用下，而引起的收缩。再者，是由于砌筑砂浆凝结硬化时会产生收缩；四是砌块强度达不到要求产生的裂缝。由于非承重填充墙主要承受自重受压荷载作用，因此这种裂缝多为垂直裂缝；五是因不同材料差异变形引起的墙体裂缝。如框架柱、梁与填充墙之间、填充墙与剪力墙之间的裂缝。这种裂缝实际上是由温度变化引起的，由于填充墙和钢筋砼的线膨胀系数不同，使得温度变化时两种材料的收缩量也不一样，这就造成了在两种材料结合处的裂缝。
2.设计构造产生的问题。设计单位对轻质砌块材质、性能认识不足，缺少经验，考虑不周，在设计中没有采取相应的措施，造成一些设计缺陷。主要问题有：一是当墙体尺寸与砌块规格不配时，难以用砌块完全填满，造成砌体与砼框架结构的梁、柱、板部位空隙过大，容易开裂；二是在设计中对单片墙体水平长度超过5m的砌体未提出相应的加固措施；三是房地产商为了室内的美观，采用将大量的管线凿墙暗埋的方式；四是在门窗洞及预留洞边等应力集中区，未采取有效的拉结加强措施时，会由于撞击振动引起开裂；五是砌筑砂浆设计强度过低，会使墙体刚度不足，也容易引起裂缝。
3.施工引起的问题。施工单位在具体施工中未能严格按有关设计规范和技术规程操作，对轻质砌块本身的性能及特点认识不足，措施不力，从而造成一些裂缝问题。主要有：一是施工前不做砌块的排列图设计，砌块无错缝对孔搭砌，日砌高度过大，均容易引起墙体开裂；二是使用了龄期不足或雨期淋过雨的砌块；三是砌筑砂浆强度达不到设计要求，灰缝不饱满，削弱了墙体的抗拉、抗剪强度，而引起墙体开裂；四是砌块与砼柱或剪力墙连接处及施工洞口填砌处理不当；五是在不同材料的接口部、新旧砌体连接处及开槽位置，如果不采取任何措施，可因起抹灰层的开裂；六是开洞槽埋管线后，填塞及抹灰层面处理不当往往引起局部开裂。
防止裂缝产生的措施引起轻质砌块填充墙体裂缝的原因较为复杂，因此，防止裂缝的产生应该从材料的生产、设计、施工3个方面入手。具体措施有：
1.严格控制砌筑材料的质量。对龄期不到28天或淋过雨的湿砌块不得马上使用。另外，砌块的品种、规格、强度等级和密实度必须符合设计要求和施工规范要求，并且要有出厂合格证。要强化生产厂家的管理，严格控制产品质量，工程上使用的砌块必须经过相关部门的检测和备案。
2.严把设计关。设计单位应根据设计和技术规范，结合具体建筑的使用功能和本地区的实际，采用有效的构造措施，确保工程质量，防止墙体的开裂。
3.采用正确的施工方法。一是砌筑前应根据砌块的尺寸编制排列图，并考虑墙体的上下搭接长度不小于块高的1/3，也不应小于15㎝.必须镶砖时，应分散布置。二是砌筑时应尽量采用主规格砌块，尽量对孔搭砌。砌筑砂浆强度应达到设计要求，灰缝应横平竖直，砂浆饱满，以确保墙体的质量。三是为了避免砌体沉缩变形过大，日砌高度严格控制在1.8m以内，当填充墙砌至接近梁、板底时，应留有小于一皮轻质砖高度的空隙。待砌体沉实（约5天）后，再用斜砌法砌实。四是砌体和钢筋砼柱（或剪力墙）要拉结。沿柱（或剪力墙）高度方向约每隔500mm～600mm（应按砌块高度调整）预留两根Ф6mm拉结钢筋，其拉结钢筋深入砌体内的长度不小于500mm.五是当楼层高度小于或等于3m，单片墙体长度小于4m，在墙体中间应加设一道50mm～60mm厚的水平砼板带；当墙面高度超过3m时，长度超过4m，在墙中间应设置构造柱及现浇砼板带。六是轻质砌块填充墙在砌筑后应尽量让墙体有一定的稳定时间，保证墙体有充分的收缩变形，而后再进行抹灰。七是在填充墙与梁、柱的接合处钉钢丝网或贴麻片，墙体材料的强度较高时应钉钢丝网，强度较低时应贴麻片。八是为了增强抹灰砂浆和砌体的粘结力，外墙抹灰前基层表面必须做处理，在施工中处理的方法有多种，具体操作时要严格按施工程序，保证每一道工序的质量。九是抹灰完后必须加强对抹灰面的养护，防止砂浆收缩过大。
综上所述，只要我们在生产、设计、施工、监理等各个环节相互配合、层层把关，严格执行设计规范和有关技术规程，并结合实际，采取有针对性的措施，将会减轻和避免轻质墙体裂缝问题的出现。
第二篇：墙体裂缝的种类及处理方法
第一部分：房屋验收技巧序
不知从什么时候起，“家装”这两个字成了城市居民口中的生活流行词。同事、家人、朋友聊起天来也是三句话不离“谁家装修得最漂亮、最别致”的话题；同学聚会也由宾馆、饭店挪到了装修一新的家中；再看看各大建材市场，里面永远是人来人往、热闹非凡,各个居民小区、住宅公寓，都能见到装修的工地，真是“锤声、锯声、电钻声，声声入耳；大户、小户、单身户，户户装修”。“家装”的热度我们足可以感觉得到。但大多数人做家装都是第一次，不知如何下手，各种材料、工艺、做法等等都是头一次接触，感觉特别复杂；而且也听说过家庭装修过程中各种各样的机关陷阱，甚至有些伪劣工程给业主的居住安全带来严重危害，但面对这些问题又不知道如何对待加以防范。种种的经验教训使越来越多的人认识到了家装监理的重要性。一说到家装监理好像许多人都觉得深不可测，非专业人士不可，是否我们普通老百姓也可以做到呢？。当然如果您平时很忙，又不愿意花费过多时间在装修工地上，可以选择专门的监理公司为您代劳。但相信大多数人更希望自己也能做好家装监理，亲自检验从收房到装修入住各个环节中的材料、工艺、做法，这就需要我们了解装修的基本程序，掌握装修的实用知识，防范装修中可能出现的各种问题，真正做到明明白白做家装，清清楚楚搞监理
有文化的人就有思想；
有思想的人做起事来才会明白；
明白的人就是少上当或者不上当；
不上当的前提就要有方法；
如果自己具备这种方法就是内行或叫专业；
如果您不是内行就要找自己信得过的专业人士帮你把关！
这就是明明白白消费的概念！！！
第一部分：房屋验收技巧房屋验收前的准备
一、房屋验收前的准备
商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为帮助业主顺利收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。
1. 免除收房伤痛，从签合同开始
为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收房等）；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。
越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。
2. 切记查看“两书一表”
向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3. 检查房屋结构及面积
首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致； 房屋结构是否和原设计图相同。 其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
4. 先验房后收楼
先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
第一部分：房屋验收技巧精装修房验收攻略
二、精装修房验收攻略
每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装修住宅的消费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格呢？
国家建设部在2002年3月1日发布实施了《建筑装饰装修工程质量验收规范》，不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》，另一个是《北京市高级装饰工程质量验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。
验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项非常专业的工作，因此很多人不知道从何验起。需要指出的是开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。
精装修验房程序和项目：
(说明：在下列选项后的□内验收合格划√，存在问题划×，并记录具体情况) 1. 入户门
划痕□ 变形□ 翘曲□ 锁具□ 开启□ 合页□ 视镜□ 密封□ 垂直度□ 2. 配电
电表□ 电闸□ 照明电□ 开关是否有效□ 插座安装有无问题□ 相序□ 3. 弱电
强弱电预留端口配置是否符合国家规范□ 间距□ 位置□ 标高□ 4. 空调
位置□ 预留孔位置□ 电源配置是否规范□ 5. 门禁系统
楼宇对讲灵敏度□ 牢固性□ 6. 宽带
位置□ 是否连接□ 7. 窗户
隔音□ 开启□ 密封□ 变形□ 破损□ 划痕□ 安装是否到位□ 8. 室内门
漆饰□ 手感□ 眼观□ 开启□ 变形□ 流坠□ 色差□ 锁具□ 安装是否到位□ 9. 墙面
平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□ 10. 顶面
平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□ 11. 地面砖
平整度□ 空鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□ 12. 地板
平整度□ 起鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□ 木龙骨是否牢固□ 13. 厨房
吊顶是否平整□ 吊顶有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖是否规范□ 平整度□ 缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 整体橱柜开启是否灵活□ 配件是否齐全□ 缝隙□ 开启是否顺畅□ 烟道是否通畅□ 是否经防水试验□ 14. 卫生间
吊顶是否平整□ 有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖平整度□ 缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 坡度比例□ 流水是否通畅□ 五金配件及卫生洁具安装是否到位□ 有无渗漏□ 通风□ 是否经防水试验□ 15. 供暖
管路是否畅通□ 是否打压试验□ 安装位置是否规范□
16. 配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位□ 17. 合同上注明的设施、设备等是否一致，品牌、数量是否符合□
第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序
三、毛坯房验房程序
屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进行验收：
（1）全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
（2）公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
（3）各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
（4）检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。
（5）户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏结牢固、无裂缝。
（6）有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行24小时蓄水试验，做到无渗漏。
（7）地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
（8）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序(1)
四、验房时的注意问题及简单操作方法
（1）检查厨房烟道
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
（2）检查卫生间通风情况
卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
（３）窗边与混凝土接口不能有缝隙
窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。
（4）验电
①打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。
②检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误， 应立即修复，否则日后误触电时无法及时断电，将危及业主生命。如果条件允许，插座还应用万用表测试对地绝缘情况是否良好。
③开关箱内的各分路开关应有明显的标示，如果没有或不明确， 应立即纠正。
④开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危险。
⑤检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具（或小电视）检查电视天线的信号； 用网络检测设备检查内部网线是否畅通。
⑥检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
⑦检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停。
⑧卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
（5）检查房屋有无倾斜
用盒尺检查房顶，取4〜5个点进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。
（6）检查有无渗漏情况
业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
（7）检查保温墙面是否滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
（8）检查房屋有无裂缝
①首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
②看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。
③看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。
④房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位。
（9）检查乳胶漆质量
墙面天花板是否平整，周围光线瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻可以通过光线阴影看出。如果不平，要提出重新补腻子刷漆；如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
（10）检查室内门上下是否油漆
用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门顶部和底部过早腐烂损坏。
（11）检验墙地砖
查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂，检查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种情况应重新铺设。如果空鼓率超过5%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角）。
（12）检查门窗的密封情况 可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方需离地面1.5厘米。
第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序(2)
（13）检查窗户
推拉窗上的纱窗和窗扇，应推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃进行清洁，否则以后不易解决。
（14）检查管道安装、通畅和密封情况
用手使劲晃动暖气管和上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看厨房卫生间的排水是否流畅（下水管可能被建筑垃圾堵塞）。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
（15）闭存水试验
①检查卫生间地面是否渗漏。可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户一起进行，这样可同时检测自家卫生间的地面和顶部是否有渗漏现象。
②检查卫生间地面是否存水。也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，绝不能往门口处倾斜，是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为地漏应安装在卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
（16）水表空转试验
关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。
（17）检查厕、浴具有无裂痕
检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
（18）检查供暖设备
①暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
②暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度应与两根支管的长度成正比，否则影响采暖。
③供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2〜3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
（19）检查建材的品牌与合同是否相符
建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质的改变。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别，小心被更换了档次下降的建材产品。
20. 检查室内有害气体是否超标
如果业主担心房屋的环保问题，可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验，正规检测机构一般在5至10个工作日内出具检测报告。
第一部分：房屋验收技巧验收不合格的处理对策
五、验收不合格的处理对策
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，也应由建设单位负责处理。
（2）对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
六、签收《房屋验收单》不留隐患
在业主查看了房子后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后引起纠纷。业主要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些费用组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下所在小区物业管理公司的资质，是否具备所要求的管理标准。
其后，业主还要了解所购买房屋的物业公摊面积有多少，要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，业主就可以签收《房屋验收单》了。
第二部分：透视家装工程内幕验收不合格的处理对策(1)
一、 装修流程先知道
家庭装修的流程十分复杂，这是每一个正在装修和将要进行装修的人都头疼的事情，本章将带用户一起去了解家装的整个流程，希望大家都能成为家装方面的行家里手。
一个正常的由装修公司进行的装修主要有以下几个过程组成：家装咨询→设计→预算评估→签订合同→现场交底→材料验收→中期验收→尾期验收→家装保修。
1. 家装咨询
业主向设计师咨询家装设计风格、费用、周期等。
业主请装修公司装修，要把自己的要求告诉公司，每一位进行家装的业主，在装修前都要按各自的经济条件，文化素养，个人品位，家庭人员兴趣、爱好等诸多因素，来考虑住宅的装修。业主提出的要求最好事先经全家人详细讨论过，尽量一次性告诉装修公司。装修公司会仔细聆听用户的意见，并作记录，如果事后装修公司发觉有不清楚的地方，会与用户联络直到完全明了为止。
2. 设计
装修公司收到用户的平面图之后，会由设计师亲自到现场度量及观察现场环境，研究用户的要求是否可行，并且获取现场设计灵感，并初步选出一些材料样品介绍给用户，如果用户表示同意，设计师会进一步提供详细的工程图和逐项分列的报价单，这时用户要向装修公司提供准备采用的家具、设备资料，以便配合设计。
如果用户不清楚这件家具做好后是什么样子，可要求装修公司提供该件家具的立体图。不明析要问，不合适要改，直到认为满意为止。 3. 预算评估
根据用户选择的设计风格，设计师进行家装设计，并与用户反馈，最终确定设计方案、图纸及相关预算。
装修公司最后提供的图纸和报价单，应表达清楚每个部位的尺寸、做法、用料(包括品牌、型号)、价钱，不能用笼统一句“厨房组合柜一套”来概括详细项目；如果有些组合柜是由许多小组合柜组成的，用户应清楚这些小组合柜的型号、尺寸、相关配件等内容。
用户收到工程图和报价单后，一定要仔细阅读，查看所要求的装修项目装修公司是否已全部提供，有没有漏掉项目。往往许多用户关心的只是最后一个总报价，假若总报价并不包括需要的项目，那用户将会受到经济损失。
4. 签订合同
在双方对设计方案及预算确认的前提下，应签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，明确双方的权利与义务；正规公司还有合同附件，用户、公司有其他约定内容可以在里边进行补充。
在家庭装修时，变更项目即通常所说的增减项目。只是在原有的合同基础上，就增减的工程项目进行详细的说明，合同双方共同协商每一个增减项目，并且详细地说明每一个增减项目的做法、收费标准，直到双方确认，共同签字认可方为有效。
变更合同应注意不要只是以口头达成协议，一定要及时签订书面变更合同。
5. 现场交底
由用户、设计师、工程监理（目前大多数的装修公司派的是公司内部的监理，有条件的业主最好自己单独外请监理）、施工负责人四方参与，在现场由设计师向施工负责人详细讲解预算项目、图纸、特殊工艺，协调办理相关手续。
在家庭装修的整个过程中，现场交底是签订家装合同以后开工前的第一步，在此，合同双方可把一些不容易在合同中讲清楚的问题予以明确。但我们发现，无论是装修公司还是业主，对一些应该重视的地方重视不足。
（1）谁来参加现场交底
从装修现场交底这道程序来说，首先应该注意的是现场交底的参与人员。对大多数家装工程的现场交底来说，参与人员一般只是装修公司的设计师、用户本人以及施工队的负责人。可是这样做以后在施工过程中用户会经常发现，现场交底时说得好好的工艺做法，经工人的手一干就走样了，问干活的工人，人家讲了，上面就是这样让我干的！这说明了什么？深究其原因，恐怕就是装修公司的上下信息传递出现了问题。所以，为避免上述问题的发生，建议正准备进行装修现场交底的用户，在进行现场交底时一定要求装修公司方面的相关人员如设计师、工程管理人员、施工队负责人，以及各关键工种的施工人员都要参加！
木工瓦工参与交底，可以了解清楚木工瓦工各个施工项目的做法、造型以及使用的材料；油工参与交底，可以对工艺做法以及材料心知肚明；水电工参与交底，可以对线路的走向、开关插座的位置、灯位，上下水管路的安装，使用的卫生洁具以及洁具的位置是否需要改变等等，都在第一时间通过设计师以及用户双方进行确认。在以后的施工过程中，即使改变，也要通过工程变更合同进行。
第二部分：透视家装工程内幕验收不合格的处理对策(2)
（2）现场交底该明确什么
装修公司的设计师、用户以及施工队的相关人员开始现场交底的第一项工作就是：用户要求对工地的哪些项目或者设施需要保留。
现场交底应该进行的第二项工作就是检查现场存在的问题。房子存在一些这样那样的问题是不足为奇的，但是如果在施工队进场施工之前没有对存在问题的部位作出相关责任的判定，也就会成为以后发生纠纷的隐患。有这样一件事，一个家装工程验收时，发现卫生间的马桶排水不畅，原来是下水管道被杂物堵塞了。装修公司的管理人员说进场时就存在这个问题，用户认为是工人乱丢杂物造成的。但是由于那时没有严格检查房屋内部的关键部位，当然也就不会有文字方面的证明，虽然装修公司最后还是把问题解决了，但用户也为此生了一肚子气。
所以借助现场交底，要把稀里糊涂的事情搞清楚，让合同甲乙双方借助此次交底把施工项目以及合同双方需要配合的工作理出头绪。
（3）现场交底时书面手续的必要性
我们反复强调合同甲乙双方应该杜绝口头协议，对所有应该明确的合同条款都应该用书面形式表达清楚。在这里，介绍一下现场交底应写明的事项。
第一，施工现场需要保留的设备。这方面，合同双方应该把这些设备的数量、品质、保护的要求等，用文字说明。
第二，现场存在的问题。比如卫生间下水发现堵塞现象，比如电视天线信号存在问题，比如具有防盗功能的户门门锁损坏等，需要甲乙双方签字确认。
第三，关于现场制作或有特殊做法的确认。对于家庭装修的每一个工种，这方面的工作都是完全必要的，如木工的细木工制品的造型，瓦工粘贴瓷砖时腰线的位置，油工油漆涂刷多少遍，电工的线路怎样走，开关插座有多少个在哪里，水暖工是否需要改变上下水的走向，卫生洁具是否需要移位等等。文字能够表达清楚的，用文字就可以了；如果用文字难以表达清楚，就需要用说明性的草图或正规图纸来作出更深入的说明。
合同的甲乙双方应该清楚的是，现场交底时达成的书面共识，属于协议性文件，与家装合同具有同等的法律效力，是在施工以及以后的合同执行过程中双方必须遵守的。
6. 材料验收
技术交底之后，将进入施工阶段。首先就是材料验收，由装修公司代购的各种材料运到现场后，必须由用户验收合格。同样，用户购买的材料也要由装修公司验收。双方签字认可后，方可进行施工，未经验收的材料不得施工。未经验收擅自施工，造成的损失将由装修公司负责。
在材料验收过程中应注意以下几点：
（1）通知合同另一方材料验收的时间。材料采购以后，采购方就需要通知合同的另一方准备对材料进行验收。而且这个验收最好是安排在材料进场时立即进行。所以，约定验收时间非常必要。以免出现材料进场时，另一方没有时间对材料进行验收，影响施工进度。
（2）验收程序必须严格。验收人对合同中规定的每一个材料约定都应该进行必要的检查，如材料质量、材料规格、材料数量等。验收的材料应与合同中规定的双方提供的材料相符。
（3）合同中规定的验收人应在验收单上签字。如果检查结果材料合格，验收人就应该在材料验收单上签字，这样做才是一个较完整的过程，万一出了问题也有法律上的依据。
7. 中期验收
近年来因家庭装修引发的纠纷日益增多，事后不满意又重新返工的现象时有发生，既费时费力又不经济。为了避免此类事件的发生，当粗装及隐蔽工程完成并准备进入精装时，最好要进行一次有重点的验收，称其为中期验收。在验收时，如果用户有不满意的或又有新的创意，希望进行一些局部变更的，最好在此时及时提出。验收的主要内容包括水、电路的综合布线，防水处理，龙骨结构和防火处理等。
8. 尾期验收 最后一个阶段中的验收内容是最全面而彻底的，验收除了鉴定装修整体效果外，主要还是看手工质量是否令人满意。用户要检查踏脚板、洁具和五金的安装情况，木制品的面漆是否到位，墙面、顶面的涂料是否均匀，电工安装好的面板及灯具位置是否合适，线路连接是否正确等。另外，用户应要求施工队将房间彻底清扫干净后方可撤场。
应该指出的是由于装修工程都是手工操作，在检评标准上应该有一定的允许偏差范围，只要不影响大的效果和功能，局部有偏差是难免的。所以用户在验收中应注意舍小求大，分清主次，把握大问题决不姑息、小问题不过于计较的原则。
9. 家装保修
按合同约定，由家装公司负责一定期限的家装工程的维修工作。
用户在使用过程中如发现质量问题，先同装修公司取得联系，把发生的质量问题向装修公司说明，凡是由装修公司所做的装修，都应进行正常保修，保修期为一到两年。下列具体问题可进行保修：由于季节温差造成的开裂、变形（包括饰面板、墙地砖、木材、成品等等）；由于施工质量造成的问题，如水管漏水、电路短路等。如果装修公司拒绝为用户保修，这时用户可直接向有关部门投诉解决。
第二部分：透视家装工程内幕了解施工工序 杜绝问题产生
二、了解施工工序，杜绝问题产生
1. 装修施工大致可以分为以下几个阶段：
（1）土建阶段
①进场，拆墙，砌墙。
②凿线槽，水电改造并验收。
③封埋线槽隐蔽水电改造工程，做防水工程，卫生间、厨房地面做24小时闭水试验。
④卫生间、厨房贴墙地面磁砖。
（2）基层处理阶段
①木工进场，吊天花板，石膏角线。
②包门套、窗套，制作木柜框架。
③同步制作各种木门、造型门及平压门。
④木制面板刷防尘漆（清油）。
⑤窗台大理石台面找平铺设。
⑥木饰面板粘贴，线条制作并精细安装。
⑦墙面基层处理，打磨，找平。
⑧家具，门窗边接缝处粘贴不干胶（保护边）。
（3）细部处理阶段
①墙面刷漆最少三遍。
②家具油漆进场，补钉眼，油漆。
③处理边角、铺设地砖、实木或复合木地板，防水大理石条，踢脚线。
④灯具、开关、插座、洁具、拉手、门锁安装调试。
⑤清理卫生，地砖补缝，撤场。
⑥装修公司内部初步验收。
⑦三方预约时间正式验收，交付业主。
2. 施工的一般流程及工种 （1）首先是办理入场手续。一般来说，办入场手续需要装修队负责人的身份证原件与复印件、业主身份证原件与复印件、装修公司营业执照复印件、装修公司建筑施工许可证复印件，还有装修押金，当然办理之前还需具体询问一下业主所在的房屋管理处。
（2）接下来是敲墙。敲墙面积的计算可以根据房屋的平面图纸，上面有关于房屋所有详细的各种数据。记得在敲墙之前将要敲墙的面积量好，要知道敲墙可是按面积算价钱的。
（3）敲完墙后，垃圾清理完毕，泥水工应该进场了。泥水工主要负责砌墙、批灰、零星修补、贴瓷砖、做防水、地面找平、装地漏。砌墙和批灰都要用到水泥砂浆，区别只是在于比例不同而已。砌墙、批灰是泥水工的前期工作，做完这两项后，泥水工会自己先量好砌墙、批灰的实际面积，然后他会和业主复量这些尺寸。另外，一个房间内瓷砖最好由一个人来贴，如果由两个人来做的话，因其风格不一样有可能贴出来的效果会有差别的。
（4）泥水工砌墙之后批灰之前，水电工同时进场进行水电改造。水电改造的主要工作有水电定位、打槽、埋管、穿线。
①水电改造的第一步是水电定位，也就是根据用户的需要定出全屋开关插座的位置和水路接口的位置，水电工要根据开关、插座、水龙头的位置按图把线路走向给用户讲清楚。
②水电定位之后，接下来就是打槽了。好的打槽师傅打出的槽基本是一条直线，而且槽边基本没有什么毛齿。注意打槽之前，务必让水电工将所有的水电走向在墙上划出来标明，记得对照水电图，看是否一致。
③水路改造时，注意周围一定要整洁。水路改造订合同时，最好注明水路改造用的材料。另外水路改造中要注意原房间下水管的大小，外接下水管的管子最好和原下水管匹配。
④电路改造中，应注意事先要想好全屋的灯具、电器装在什么地方，以便确定开关插座的位置，同时要注意新埋线和换线的价格是不一样的。门铃最好买无线门铃。
最后要注意的是，最好在合同中注明务必等水电改造完成后木工进场，这样做的好处是：用户不用同时关注两样事情，水电改造是装修中一项很重要的工作，也是装修公司利润的大头。而且水电改造隐蔽性很大，如果木工同时进场施工，会分散你的注意力而不会全心关注水电改造。
（5）水电改造完成后木工进场，做木工要注意：
①拿到设计师的图纸时，最好自己在签字前仔细地复核一下尺寸。
②木工应自带工具箱、工作台、空气压缩机等常用工具，特别是工作台一定不要让装修工人用用户买的木材订做。在装修前一定要跟装修公司或装修队工头讲清楚。
③木工进场前，板材先进场，仔细看一下进场的板子是否与合同相符，是否是正品。在南方的有些地方装修还要记得让白蚁公司来防白蚁。
和水电工一样，木工也是装修队利润的来源大头,同时也是装修中的甲醛来源大头。要控制这一点，除了板子要符合国家环保规定外，用的木器漆也要选好。
（6）油漆工进场要在泥水工批完灰墙面干透之后进场批腻子，也就是进度表中所说的油漆第一阶段，如有装石膏线的，也同时在这个时候装，装石膏线是油漆工的事。
装修刷漆如果是一遍底漆两遍面漆，那么必须用砂纸打磨墙面三次。第一次打磨是在批完腻子开始刷第一遍底漆前，务必用砂纸将批完腻子且已经干透的墙面打磨一遍；第二次打磨是在刷完底漆且干透刷第一遍面漆之前，这时用的砂纸最好是比第一遍打磨的砂纸标号高一些；第三遍是在刷完第一遍面漆且干透后刷第二遍面漆之前，这时务必用高标号的砂纸打磨墙面，只有这样才可以保证墙面的涂刷效果。否则的话，你的墙面涂刷完之后，十有八九会出现摸上去像面粉的那种手感。
还要说的一点是油漆加水的问题，每一种油漆的加水比例都有一定限制，应注意要严格按施工说明施工。
第二部分：透视家装工程内幕揭露装修中的几种常见欺诈方式
三、揭露装修中的几种常见欺诈方式
1. 以不赚钱为名，招揽业务
家庭装修也应有一个造价预算的程序：材料费、施工费、管理费、利润等都应该明确，而没有信誉、质量和服务保证的装修公司或施工队往往采取一口报价或低于别人报价的做法承揽业务。
许多业主由于刚买了新房，资金比较紧张，在装修预算时往往只关心价格。有些不正规的装修公司或施工队吃准这一心理，以很低的价格先骗取业主上当，等到装修中间再找出种种理由要求加钱。提出如不添钱，工程无法进行，此时用户只有听从指挥，最后的结算价往往都要高出原报价很多。
2. 偷漏工程项目
利用用户不懂装修内容，因此在施工项目单上有意漏项，到施工期间再增项增加报价。让你哑巴吃黄连，有苦说不出。
3. 误报施工面积
虽有看似详细的报价单，但在计算施工面积的数量时有意加大面积。如重复计算施工面积（该剔除的不剔除），或不规则处按最大尺寸计算面积。如用户看不出来也就蒙混过去了；万一用户指出，就以计算失误或大意来解释应付。
4. 材料以次充好
报价单上的材料与实际使用的不符，特别是基层采用伪劣材料以降低成本；或有意加大材料损耗，并借损耗之名加大工程量。
5. 减少施工程序、偷工减料以减少成本
如本该刷四道油漆的只刷两道，水泥以次充好，木质基层不作牢固处理，楔头全部变成钉子连接，乳胶漆加水比例不对等。
6. 隐蔽工程最能糊弄人
水电改造、基层处理等属于隐蔽工程，是最容易糊弄用户的。例如，在铺设电路时，按规定是先安装电线护管，再穿入电线，工艺较为复杂；而有些装修队为了省钱省时，往往直接拉电线，这样一来，如果电线发生意外被烧毁，重装电线时就得先破坏掉整个墙面，后果可想而知。
７. 套餐报价误导用户
用流行的套餐报价法蒙骗用户，看似实惠，实际项目含糊。
如施工内容不齐，很多公司的套餐根本不包括地砖地板等主材，当然价格很便宜了，当您要求增项时再虚报高价。
还有些套餐中虽然包括了主材，而且都是特价主材，真的很便宜，比如什么每平米50元的实木地板，其实是等外品，根本不会有人用；甚至还会使用一些不合环保要求的材料蒙骗用户。
另外，凡是用套餐形式装修均不出示设计图纸和预算方案，不出示做某项工程的单价及工程量，这样都容易在以后的装修中产生各种各样的问题。
8. 维修无保障
装修前竭力吹嘘，承揽业务。装修竣工后，出现质量问题便逃之夭夭，质量和维修成了大问题。
第三部分：揭露合同及价格陷阱吃透项目预算书
一、吃透项目预算书
在家庭装饰装修中，装修公司在签订合同前，往往要给用户提供设计方案和一份预算书。这份预算书是用户和装修公司洽谈的根据，如果用户能“吃透”这份预算，并以此为依据和装修公司讨价还价，不仅能节约装修预算，还能在签订装修合同时，预防很多施工中的问题。
详细的预算是与图纸相对应的。图纸上所绘制的每项将要发生的工程，都会在预算书上体现。主要材料的品牌及型号、种类也会在图纸及预算书上标识。用户只要根据实际的面积，以及装饰材料的品种和价格，很容易了解到装修公司是否“多报冒领”。但要指出的是根据一般的工程损耗，装饰材料多出5％到10％都属正常现象。
另外，一些未在图纸上出现的工程，如线路改造，灯具、洁具的拆安也会在预算书上体现。用户可根据图纸上的具体尺寸核定预算。
需要注意的是，预算书上的单位价格一般都是加上工费之后的价格，用户可以向装修公司仔细询问价格的制定过程。
一份装饰预算表，至少要包含四部分内容：
（1）施工的项目及项目所在的部位。比如“铺砖”，要指明铺在什么部位。
（2）施工项目的规模。如“铺砖”一共要铺多少面积。
（3）施工项目所用的材料和工艺制作标准。其中包括主要材料和辅助材料。如铺砖用的是什么牌子的，用多大的砖，是瓷砖还是大理石，接缝处用什么材料填补，贴砖工艺是干铺还是湿铺，工艺标准是什么等等。
（4）施工项目的人工单价和材料单价。如“铺砖”，每平米人工指导价为30元，每平米砖的价格视所选的材料和品牌而定。
但是用户不要以为在预算单里包含这些内容就万事大吉，其实这只是个预算框架，其内容才是关键。以下是用户在审核预算书时要特别注意的问题：
（1）工程项目是否齐全
一些设计师在做预算时，有意将一些项目略去，给用户的感觉是这家装修公司物美价廉。用户要核定一下预算中所有的工程项目是否齐全，是不是把要做的东西都列在预算单上了，有没有少报了一扇门或漏掉了厨房墙面贴砖和卧室中踢脚线等现象，这些漏掉的项目到了现场施工时，肯定还是要做的，用户就免不了要办增项手续，要增加意料之外的又一笔开支。
（2）计量单位影响预算结果
用户应注意一下预算书中的计量单位。在家具制作上，各装修公司的区别比较大，比如做大衣柜或书柜，有的公司用“延米”，有的用“平方米”。这时候就要注意了，因为往往按“平方米”计算的家具不论多高多宽，都按平方米数乘以单价去计算；而用“延米”计算的家具是有高度限制的。
（3）图纸与预算尺寸应一致
用户应参照图纸核对预算书中的各工程项目的具体数量。例如，由图纸上的尺寸计算出铺地砖是50平方米，那么预算书也应该是50平方米左右，数据计算是应该相当严谨、准确的。如图纸计算是50平方米，而预算书是55平方米，这就是明显的误差。需要注意的是首先要保证图纸准确无误，图纸要是不准确，预算也肯定不准确。
（4）材料和工艺说明要具体
为防止报价有水分，最简单的办法就是查看该报价单是否仅有价格说明，而没有应该注明的“材料结构和制作安装工艺技术标准”。以装修中最常见的衣柜制作项目为例，目前市场报价包工包料最高价为每平米800元，最低价为每平米500元。差价有如此之大，其原因就在于制造工艺与使用材料的不同，有使用合资板的，有使用进口板的，在进口板中又分为台湾板、马来西亚板和印尼板。此外，夹板中又有夹层板和大芯板之分，两者又有较大的价格差别。如果忽视制造工艺技术标准，没有弄清该衣柜是用9厘、12厘、15厘板结构和使用什么品牌的油漆、刷几遍油漆等，又怎么能弄清价格的水分程度呢？没有工艺做法的预算书，有很多的不确定因素，会给今后的施工和验收带来很多后患，更会给少数不正规的装修公司偷工减料、粗制滥造开“方便之门”。
（5）面积测算
有些装修公司会故意在预算中多报施工面积，以获得更高的利润。尤其是在墙面这一项上，少数装修公司会多报涂刷面积。一般一个空间的地面和墙面之比是1∶2.4到1∶2.7，而有些装修公司甚至会报到1∶3.8！另外，按照以前的惯例，门窗面积按50％计入涂刷面积。其实目前很多家庭都包门窗，门窗周边就不用涂刷了，但有些装修公司仍按照50％，甚至按100％计入墙壁涂刷面积。
（6）价格因素
有很多用户在选择装修公司时，只比较预算书上的价格，哪家的报价最低，就让哪家来做。其实预算书上的价格，是和材料选择、工艺工序分不开的，单纯选择价格最低的装饰公司，往往会给用户带来不可弥补的损失。用户在考察预算书的报价时，一定要把材料的品牌、型号，以及施工的工艺工序都考虑在内，才能得出一个较为客观的评价。
（7）相关费用
在有些预算书的最后，会有一些诸如“机械磨损费”、“现场管理费”、“税费”和“利润”等项目，这些项目其实都属于不合理收费。“机械磨损”是装修中必然发生的，“现场管理”则是装修公司应该做到的，这两项费用其实都已经摊入到每项工程中去了，不应该再向用户索取；而根据“谁经营、谁纳税”的原则，装修公司的税费更不该由用户缴纳；将“利润”单独计算，是以前公共建筑装修报价的计算方式，目前装饰公司已经把利润摊入每项施工中，因此不应该重复计算。
8. 特殊情况特别预算
墙面裂缝：大面积的裂缝处理是要另行收费的。尤其是满铺石膏板，通常每平方米要加收30元以上，这项收费往往在预算中体现不出来，而到现场施工时根据实际情况才单独提出。
地砖拼花：有的家庭在铺地砖时喜欢用不同的颜色拼成一定的图案，这笔拼花费用通常也是在结算时才提出来的。
水路、电路施工：预算中关于水路、电路的改造费用通常是先预收一小部分，竣工时再按实际发生的数量进行结算。
第三部分：揭露合同及价格陷阱判断预算报价的合理性
二、判断预算报价的合理性
1. 家装的收费标准
目前家装的收费标准有两种:一种是参照当地的预算价格收费标准，以北京市场为例，就是根据北京市城乡建设委员会制定的装饰工程预算定额收费；而另一种是根据中国建筑装饰协会制定的家庭装修工程参考价格收费，它采取的是综合报价方式，将所有费用及利润等包括在内，不单项收费，目前家庭装饰市场多采用此方法。一般用户可能对于上述的收费标准不太了解，感觉太繁琐，最好的办法是请教这方面的专业人士给予把关，或者多了解一下身边装修过的朋友的经验，如果对方报的价格太高或太低都应该是不正常的。
2. 决定预算报价高低的几大因素
家居装修的造价每个用户都非常重视，造价的高低直接影响用户的经济承受能力。那么，影响家居装修造价的主要因素有哪些呢？
装修价格主要是由材料费＋人工费＋设计费＋其他费用组成。
（1）材料费。一般以市场价为主，但因各市场进货渠道和利润不同，价格也就有所不同。同一个品种也会因质量、品牌不同而价格不同。因此当你了解价格的同时，也应了解它的材质、品牌和质量。
（2）人工费。因工人的手艺和级别而有所差别。现在每个装修公司使用的施工人员，基本上都是来自全国各地的农民工，其施工水平和报酬也不一样。例如，掌握施工要领的“大工”与刚刚接触家庭装修的“小工”，其工费就相差很多。大致来说北京地区的水平大约在每工日40〜80元之间，不排除还有超过这个标准的。
（3）设计费。分人工设计和电脑设计，因此费用也就有所差别，设计人员的级别也影响着设计费用的高低。
（4）其他费用。其中包括利润、税费、管理费、办公费等。
材料费和人工费又统称成本费，一般来讲比较好核算。最后一项“其他费用”核算比较灵活，各公司有一定差别。需要说明的是，用户自己找的熟人或民工，则没有最后一项费用。但是，自己要承担一定的风险。 因此提醒用户的是，装修费用合理不合理，不能简单以价格作为衡量的标准，应该注重质量价格比。
3. 如何确认装修价格
我们知道了装修价格的高低是由以上几方面的价格决定的。业主一般根据自家的生活习惯、经济能力对房屋的各部分提出不同的装修要求，业内人士对此是有划分的，区别主要在于用料和工艺。大致来说，造价在每平米500元以下的为低档装修，每平米500〜1000元的为中档装修，每平米1000〜1500元的为中高档装修，每平米1500〜2000元的为高档装修，每平米2000元以上为超高档装修。现在装修公司最常以经济型、普通型、豪华型分类，其常见具体内容参考如下：（表略）
4. 施工预算陷阱例举
（1）虚报工程量
很多装修公司都在工程量上做文章，以获得更高的利润。
例如：涂刷乳胶漆不扣除门窗洞口的面积。很多项目在计算工程量时连损耗都算上，实际上工程量的数字应该是精确的，只有材料上才会有一定的损耗。
厨房、卫生间墙地砖按满铺计算，而贴的时候却只贴眼睛看得见的地方，至于橱柜背面及吊顶上面就不贴了。
有些还故意算错，多报工程量，待发现时以预算员计算错误应付了之。
还有些是故意少报工程量，先给出低于其他公司的报价，吸引用户签单，工程做了一半，就说以前计算错误，要求增加付款。
（2）项目重复报价
例如：门安装时已计入铰链，地板安装时已计入地板钉；却在最后再增加一个项目“小五金”，要预算员说明是哪些材料时，却回答不清楚。
（3）高报损耗，甚至重复计算损耗
施工中材料是会发生损耗的，所以购料中要在实际用量中加入损耗部分，体现在报价中，这部分数量是含在单价中的。而有些报价单中，材料总额后又另加上10％损耗费，实际上是重复计费了，用户应对此加以警惕。
另外，任何工程基本损耗不会超过10％，如果发现超过此比例，应请对方给予合理解释。 （4）漏报
有些装修公司尽管初期报价很低，但在与用户签订家装合同后，往往会有很多增项，有些甚至是设计师故意丢、漏项。如本来是和设计师谈好的内容，然而合同中却没有注明，而用户又没有注意到。这样尽管签订合同时价格并不高，但等到工程竣工时，增加了很多内容，费用随之增加。
提示：最常见的漏报内容包括：在签订合同前，装修公司并不报水路、电路改造的价格，不分明暗管，而在最终的结算中却全部算最高价；或在水、电路改造施工时，有意延长水、电路管道的长度，用户因此负担额外费用。
根据以上的几种因素，再结合市场价格的现状，用户可以依据自己的实际情况来确定装修造价的高低。
（5）不合理的拆项
合理的分项在家装预算中是必须的，但往往有些公司打着正规的幌子，将某一单项工程随意地分解成多个分项，按每一个分项分别报价。这些公司表面做的比较正规，用户通常会觉得选这样的公司是明白消费，却不知其中“猫腻”。如做门套，把门扇、门套、合页等五金件分别作为单独的项目计价，他们往往把一些分项价格各提高一小部分，用户不易觉察，就在这不知不觉中总体价格提高了很多。
第三部分：揭露合同及价格陷阱警惕合同中的陷阱(1)
三、警惕合同中的陷阱
经过一番讨价还价，用户对预算书确定无误后，就可以和装饰公司签订一份家庭装饰工程合同书了。一些家装公司往往利用业主不懂家庭装修，与其签订不平等合同，或者干脆就不执行合同，一旦出现问题就会推卸责任。因此用户一定要懂得用合同维护自己的权益，在这份合同中，要注意以下几点：
（1）核实装修公司的名称、注册地址、营业执照、资质证书等档案资料
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，进入小区承接家庭装修的装修公司必须具备相应的建筑业企业资质证书。但现在小区内的一些施工队伍是挂靠在有资质的公司下的，也就是公司并不对施工队伍的施工质量和服务负责。而在合同中的“发包方和承包方”一项中，有“委托代理人”一栏。有些装修公司属挂靠、承包企业，却故意漏写”委托代理人“一栏，也不填写法人委托的代理人姓名及联系电话，以便出现问题后推卸责任。一旦装修期间或保修期内出现质量问题，业主的利益得不到任何保障。
在合同里装修公司要注明“资质等级”，有些装修公司将建委的“设计资质”与“施工资质”混为一谈，或者利用其他公司的资质证书来蒙骗用户。
（2）合同中必须写明装修的具体要求和完工日期
有的用户在签订合同时，没有注意这两点，给某些装修公司粗制滥造和拖延工期“创造”了条件。
（3）付款时间要明确
第一次、第二次预付款及尾款的支付时间和条件：装修公司付款方式一般分三次付款，您可按开工前付60％、工程过半付35％、验收后付5％来安排。工程进行到何种程度才算“过半”，增、减项目的款项何时交付，甲乙双方应有明确规定。
一般装修公司对工程的保修期为一年（国家规定为两年。